Эскроу счет — что это и для кого?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

Договор об открытии эскроу счета подписывается:

  • депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
  • бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
  • агентом (банком).

В договоре указываются следующие моменты:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности депонента и бенефициара;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом. Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток. По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.

Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.

Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.

Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1  ГК РФ.

Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1  ГК РФ.

Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

  • покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

  • покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
  • если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
  • открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
  • застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями. схема сделка со счетами эскроу

заявление на открытие эскроу-счета

Заявление на открытие эскроу-счета

заявление на открытие эскроу-счета

Заявление на открытие эскроу-счета

Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.

Рекомендуемая статья:  Отличие созаемщика от поручителя в ипотеке

Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно. Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет. Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Договор на счет эскроу

Договор на счет эскроу

Договор на счет эскроу

Договор на счет эскроу

Договор на счет эскроу

Договор на счет эскроу

Какие банки работают с эскроу счетами

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Будет интересно➡  Кредитный потребительский кооператив или кпк

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов

Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе”О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации” от 23.12.2003 N 177-ФЗ.

Будет интересно➡  MCC-код: что это, зачем нужен и как узнать его до покупки

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

  1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.
  2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства – 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

  1. Заявление по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.
  3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.
  4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.

Какой банк лучше выбрать

Какой банк выбрать

Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

Как работало долевое строительство и почему понадобились эскроу-счета

Долевое строительство распространилось в России в 2000-х годах в связи с тем, что ипотека стала более доступной, а из-за благоприятной экономической ситуации темпы строительства начали расти как на дрожжах. В конце 2004 года был принят закон о долевом строительстве №214-ФЗ, который определили правила «игры» на этом рынке.

Долевка проводилась по такой схеме:

  • девелопер (застройщик) привлекал физлиц (инвесторов) и получал от них деньги на строительство;
  • были предусмотрены схемы оплаты всей суммы, а также частичной (в том числе с привлечением ипотечных средств);
  • девелопер использовал постепенно поступающие деньги для постройки;
  • как только дом был построен и сдавался в эксплуатацию – дольщики получали свои квартиры.

Основное преимущество долевки – более низкая цена по сравнению с первичным и вторичным рынком. Причем дома на стадии котлована стоили на порядок меньше, чем уже начатое строительство. Поэтому многие покупатели предпочитали именно долевое строительство – так они значительно экономили.

Но то, что выглядело хорошо на бумаге, на деле оборачивалось целой серией проблем. Девелопер мог сдать дом позже положенного срока (есть случаи, когда люди ждали по 15-20 лет вместо обещанных 3), заморозить стройку, обанкротиться или вовсе оказаться мошенником. Бывало, что дом достроили, но не могли сдать из-за нарушений при формировании инфраструктуры. Особенно плохо было ипотечникам: застройщик обанкротился, денег нет, квартиры нет – а в банк ипотеку продолжаешь платить. Спрашивается, за что?

Будет интересно➡  Что такое финансовый лизинг?

Боль инвестора

В итоге в 2017 году проблему дольщиков Правительство решило радикально, устранив их вообще. Ну, то есть не физически, конечно С 1 июля 2019 года все новые сделки по купле-продаже недостроенной недвижимости производятся через эскроу-счета. Соответствующие изменения были внесены в закон №214-ФЗ, который теперь регулировал взаимоотношения дольщика и застройщика на новом уровне.

На сегодняшний день эскроу-счета пришли на замену привычной долевке, когда средства переводились напрямую девелоперу. Теперь деньги переводятся на счет банку, и тот отдает их застройщику только после того, как стройка будет завершена, а инвестору получат свои квартиры.

Такой переход на эскроу-счета помог избежать многих рисков, связанных с незавершенным строительством. Теперь, если что-то пойдет не так, инвесторы смогут получить назад свои деньги без прежних проблем. Потеряно будет только время.

Кстати, важно. Сейчас компании-застройщики по-прежнему заключают с инвесторами договоры долевого строительства, т.е. сама долевка никуда не исчезла. Иными словами, в долевом строительстве теперь используются счета эскроу, а не обыкновенные расчетные. Изменилась форма ДДУ – деньги переводятся не самого застройщику (или его подрядчику), а посреднику – банку

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

  1. Вы обращаетесь к застройщику и выбираете квартиру. Согласовываете все моменты и заключаете договор долевого участия (ДДУ).
  2. Вместе с застройщиком идете в банк, который «ведет» этого девелопера. Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком. Теперь вы считаетесь депонентом, банк – эскроу-агентом, а застройщик – бенефициаром.
  3. Затем договор заверяется у нотариуса. Это еще одна дополнительная защитная мера, возможно, излишняя. Но таково требование законодательства.
  4. Вы переводите деньги на эскроу-счет по предоставленным реквизитам. Осталось только дождаться завершения строительства.
  5. Как только стройка закончится, застройщик предложит вам заключить договор купли-продажи. Этот договор регистрируете через МФЦ и становитесь полноправным владельцем недвижимости. Застройщик и банк с деньгами разбираются сами.

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Применение эскроу счетов с 1 июля 2019 года

Последствия введения эскроу-счетов

Главными последствиями введения счетов эскроу являются:

  • Исчезновение такого понятия, как «обманутые дольщики». Теперь люди будут получать свои деньги назад, если с застройщиком что-то случится. Никаких судов, платежей в пустоту и разбитых судеб. Это плюс.
  • Повышение цен на новостройки. Застройщикам нет смысла предоставлять скидки, ведь деньги они получают только в конце строительства. К тому же им придется обслуживать эскроу счета и кредиты – конечные потребители платят за всё.
  • Уход мелких застройщиков с рынка. Условия для открытия новых спецсчетов в банках довольно жесткие, поэтому небольшие девелоперы вынуждены будут закрываться или перепрофилироваться.
  • Застройщики будут укрупнятся. Свято место пусто не бывает. Крупные строители займут место ушедших и станут еще больше. Конкуренция меньше – цены выше.
  • Крупные застройщики будут получать больше прибыли. Как за счет повышения цен, так и за счет получения новых объектов.
  • Банки получат дополнительную прибыль. Они получат проценты за кредит, выданный на постройку объекта недвижимости, а также плату за обслуживание эскроу-счетов.

Источники:

  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami-i-kak-budet-proxodit-sdelka-po-ipoteke.html
  • https://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
  • https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://svoi.io/escrow/
  • https://zaym-go.ru/sovety-ekspertov/1138-eskrou-scheta-chto-eto.html
  • https://alfainvestor.ru/chto-takoe-scheta-jeskrou-pri-investicijah-v-nedvizhimost/
Рейтинг
( Пока оценок нет )
mvaleriev/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять